L'acheteur verse un bouquet à la signature, puis paie le solde en mensualités au vendeur, sur 10 à 20 ans en général. Le prix et la date de fin sont fixés dès le départ. Fonctionnement, effet sur le prix, cas de la vente occupée, succession, impayés : tout ce qu'il faut savoir, avec deux simulateurs.
À crédit, l'acheteur verserait des intérêts à la banque. En vente à terme, ces intérêts disparaissent : le prix peut monter au-dessus du marché tout en restant moins cher pour l'acheteur que son crédit. Le curseur répartit cette somme entre vendeur et acheteur.
Pas de dossier de crédit, pas d'assurance emprunteur obligatoire, pas d'intérêts si l'acte n'en prévoit pas. Les frais de notaire restent dus sur le prix total, dès la signature.
Utile pour un bien à rénover, un petit budget ou un acheteur indépendant refusé par les banques, quand le vendeur n'a pas besoin de tout son argent tout de suite : retraite, succession, sortie d'un investissement locatif.
Moment du transfert de propriété, date d'imposition de la plus-value (sauf résidence principale, exonérée), indexation ou intérêts éventuels : chaque vente à terme se rédige au cas par cas chez le notaire.
Le vendeur garde un droit d'usage et d'habitation. L'acheteur paie la valeur du bien libre, diminuée de la valeur de ce droit : il achète une maison qu'il occupera ou louera plus tard.
Pour une occupation à vie, le droit d'usage vaut 60 % de l'usufruit (article 669 du CGI) : 24 % du prix libre entre 61 et 70 ans, 18 % entre 71 et 80 ans, 12 % entre 81 et 90 ans. Pour une durée fixe, l'usufruit compte 23 % par tranche de 10 ans, soit environ 14 % pour 10 ans d'occupation.
Les experts en viager partent aussi du loyer que le bien rapporterait sur la durée probable d'occupation. Là où les loyers sont élevés par rapport aux prix, comme dans le secteur de Montluçon, la décote peut dépasser le barème. Le notaire ou un expert la chiffre au cas par cas.
Le droit d'usage et d'habitation est personnel : il ne peut être ni cédé ni loué (articles 631 et 634 du Code civil). Le vendeur habite le bien avec sa famille proche, d'où une décote limitée à 60 % de l'usufruit.
Avec une réserve d'usufruit, le vendeur peut habiter le bien ou le louer et encaisser les loyers, par exemple s'il part en maison de retraite. La décote est plus forte : 40 % du prix libre entre 61 et 70 ans, 30 % entre 71 et 80 ans, 20 % entre 81 et 90 ans.
Même avec un droit d'usage, l'acte peut prévoir qu'en cas de départ définitif, le bien est libéré plus tôt et les mensualités augmentent, ou que l'acheteur verse une indemnité. Entre membres d'une même famille, une vente avec réserve d'usufruit est présumée être une donation, sauf preuve contraire (article 751 du CGI).
Pendant l'occupation, le vendeur paie en général l'entretien courant et les charges d'usage, l'acheteur la taxe foncière et les gros travaux. L'acte peut prévoir une autre répartition.
| Viager | Vente à terme | |
|---|---|---|
| Durée des paiements | Jusqu'au décès du vendeur, inconnue au départ | Fixée dans l'acte : 10, 15 ou 20 ans |
| Au décès du vendeur | La rente s'arrête, les héritiers ne perçoivent plus rien | Les mensualités continuent, versées aux héritiers jusqu'au terme |
| Total perçu par le vendeur et sa famille | Dépend de la durée de vie du vendeur | Le prix complet, quoi qu'il arrive |
| Pour l'acheteur | Coût final inconnu | Coût connu dès la signature |
| Imposition des versements | Rente imposée en partie, d'autant moins que le vendeur est âgé au départ | Paiement du prix, non imposé comme un revenu (hors intérêts éventuels) |
| Pour qui | Sécuriser un revenu à vie, sans héritiers à protéger | Compléter ses revenus sans déshériter ses enfants |
Quatre points à fixer dès la signature : la date du transfert de propriété (à la signature ou à la fin des paiements), la situation matrimoniale de chaque partie (communauté, donation entre époux, conjoint survivant), l'assurance décès de l'acheteur, et la possibilité de payer le solde par anticipation, utile aux héritiers de l'acheteur qui veulent tout régler d'un coup.
Fonctionnement, exemple chiffré, garanties, succession, comparaison avec le viager et points à fixer chez le notaire, en cinq pages à garder ou à transmettre à votre famille.
Honoraires pour une vente à terme ou en viager : 10 % TTC du prix de vente, selon le barème agence.immo.
Calculs indicatifs. Crédit comparé au taux moyen du moment (Crédit Logement), hors assurance emprunteur. La valeur actuelle actualise chaque mensualité à ce même taux : c'est ce que vaudrait aujourd'hui l'étalement du paiement pour le vendeur. Sources : Capital, Cafpi, Empruntis, Reassurez-moi (2019-2026), BOFiP (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-40), Cour de cassation 29 janvier 2020. Informations générales, à faire valider par un notaire pour chaque situation.
Avant de lancer des travaux, il faut comparer deux prix : celui de votre bien en l'état, et celui qu'il pourrait atteindre une fois valorisé, travaux, délais et impôts déduits. Je fais cette comparaison avec vous, à partir des ventes réellement enregistrées dans votre secteur et des règles d'urbanisme de votre commune.
Pages par ville : Montluçon · Vichy · Moulins. Pour le secteur de Montluçon, une autre estimation en ligne : estimation-montlucon.fr