Les ventes notariées des deux dernières années pour estimer au prix du marché actuel, l'historique sur cinq ans pour comprendre l'effet des taux, les diagnostics et audits énergétiques de l'ADEME, les loyers du ministère du Logement et les règles locales, réunis pour Montluçon, Vichy et Moulins.
Pages par ville : immobilier à Montluçon · immobilier à Vichy · immobilier à Moulins
Comparé aux ventes voisines du même type et de surface proche, avec l'effet de sa classe énergétique et le coût réel des travaux pour l'améliorer.
47 ventes de maisons de surface proche signées depuis juin 2024, dans un rayon de 400 m autour d'un point situé au centre de votre rue. Fourchette entre le premier et le troisième quartile des prix au m², pondérés par la distance, la surface, le nombre de pièces et la date de vente.
Financé à 100 % sur 20 ans, 181 000 € coûtaient 842 € par mois au taux de fin 2021 (1,1 %), contre 1 042 € aujourd'hui (3,4 %), soit +24 %. Avec la mensualité de 2021, un acheteur ne peut plus financer que 146 000 €.
* Coût médian des travaux pour votre surface, d'après les audits énergétiques du secteur de Vichy, avant aides. Solde = gain de valeur moins travaux. Gains de valeur mesurés sur les ventes de logements construits avant 1975 rattachés à leur DPE.
Votre bien Ventes comparables · cercles tous les 100 m
| Date | Adresse | Surface | Pièces | Terrain | Prix | €/m² | DPE | Distance |
|---|
Quand les taux montent, chaque mensualité finance moins de mètres carrés. Les acheteurs se raréfient, les ventes reculent et les prix cessent de monter. Voici ce que montrent les chiffres de la Banque centrale européenne et les ventes de Vichy.
La BCE a relevé ses trois taux directeurs de 0,25 point le 10 septembre 2026. Les banques répercutent : le taux moyen des crédits immobiliers atteint 3,40 % en septembre (+0,09 point en un mois) et les barèmes à 20 ans dépassent 3,60 % en octobre. Prochaine réunion de la BCE le 29 octobre 2026.
Sources : Banque centrale européenne (Euribor 3 et 12 mois, moyennes mensuelles jusqu'en septembre 2026 ; coût d'emprunt des ménages pour l'achat d'un logement en France, nouveaux crédits) ; DVF, ventes de maisons du secteur, médiane par semestre quand au moins 30 ventes sont disponibles.
Les chiffres du recensement de l'INSEE pour la ville centre, et ce qu'ils changent pour vendre, acheter ou investir.
Source : INSEE, dossier complet de la commune de Vichy (03310) : recensement 2023, Filosofi 2023 pour le niveau de vie et la pauvreté. Chiffres de la ville centre seule, géographie au 1er janvier 2026.
Quand les banques prêtent à plus de 3 %, deux leviers aident un acheteur à financer un bien : faire jouer la concurrence entre banques avec un courtier, ou se passer de banque avec une vente à terme, où le vendeur fait lui-même crédit à l'acheteur.
Un courtier compare les offres de nombreuses banques et négocie le taux, l'assurance emprunteur et les frais de dossier. Je travaille avec un courtier Pretto (société Finspot, ORIAS n° 17000916) : honoraires de 1 890 € + 0,3 % du montant emprunté pour un dossier classique, payés uniquement si le prêt est signé.
Transparence : je peux être rémunéré par Pretto pour la mise en relation.
Les mêmes techniques ne paient pas partout. Chaque carte affiche ce que montrent les ventes du secteur.
Appartements de 60 à 80 m² à Vichy, prix médian au m² selon le nombre de pièces :
| €/m² | ventes | |
|---|---|---|
| 2 pièces | 1 922 € | 61 |
| 3 pièces | 1 674 € | 402 |
| 4 pièces | 1 458 € | 157 |
Ici, un grand 2 pièces se vend mieux qu'un 3 pièces de même surface (+13 % au m²). Mieux vaut soigner la présentation et le DPE.
Source : DVF, Vichy, cinq dernières années.
Fiche complète, tous les secteurs →Maison construite avant 1975, écart de prix au m² avec les ventes voisines selon sa classe :
| écart | ventes | |
|---|---|---|
| C ou mieux | +2 % | 140 |
| D ou E | −4 % | 600 |
| F ou G | −17 % | 406 |
Passer de F-G à D-E fait gagner environ +16 % de valeur, et jusqu'en C environ +23 %. Le coût des travaux est détaillé dans la partie Travaux.
Source : DVF et DPE ADEME, secteur de Vichy.
Fiche complète, tous les secteurs →Prix médian au m² à Vichy :
| €/m² | ventes | |
|---|---|---|
| Studio de 20 à 35 m² | 1 885 € | 241 |
| 3 pièces de 60 à 80 m² | 1 674 € | 402 |
Un studio se vend +13 % plus cher au m² qu'un 3 pièces : diviser un grand logement en petites unités peut créer de la valeur, à condition que le PLU et la copropriété l'acceptent (stationnement, compteurs, accord en assemblée).
Source : DVF, Vichy, cinq dernières années.
Fiche complète, tous les secteurs →Vichy Communauté aide la transformation d'un local commercial ou d'une grange en logement : 5 à 10 % du montant des travaux HT selon la localisation, dans la limite de 60 000 € de travaux, avec des entreprises RGE. Le PLU de chaque commune fixe où c'est possible.
Source : ANIL, aide au changement d'usage, Vichy Communauté (2026).
Fiche complète, tous les secteurs →Cochez ce qui décrit votre bien. La liste des pistes se met à jour avec les pistes à étudier. C'est un premier tri, pas une étude : le PLU, la copropriété et l'état du bâti décident ensuite.
Cochez au moins une case pour voir les techniques qui s'appliquent.
Classées selon l'ampleur des travaux, l'autorisation d'urbanisme et les intervenants nécessaires. Chaque fiche montre, ventes réelles à l'appui, dans quels secteurs la technique paie et dans lesquels elle ne paie pas. Voir le classement détaillé →
Pour tout bien qui paraît daté, encombré ou mal présenté sur les photos.
Fiche complète et secteurs → T2Pour un grand séjour, une cuisine fermée spacieuse, un bureau mal placé. Le cas type : un grand 2 pièces qui peut devenir un 3 pièces.
Fiche complète et secteurs → T3Pour les logements classés E, F ou G, et pour ceux dont le DPE date d'avant 2026.
Fiche complète et secteurs → T4Pour un dernier étage sous des combles, une maison avec grenier, un appartement voisin d'un autre lot ou d'une cave.
Fiche complète et secteurs → T5Pour un garage, une grange, un atelier, des bureaux ou un rez-de-chaussée commercial vacant.
Fiche complète et secteurs → T6Pour une maison avec un grand jardin, surtout s'il touche une rue ou un chemin. On parle aussi de démarche BIMBY (« Build in my backyard »).
Fiche complète et secteurs → T7Pour une grande maison, un grand appartement ancien, un petit immeuble vendu en bloc.
Fiche complète et secteurs → T8Pour une maison avec de la place sur le terrain, ou un bâtiment dont le PLU autorise une hauteur supérieure.
Fiche complète et secteurs →Depuis 2023, un audit énergétique est obligatoire pour vendre une maison classée F ou G, puis E depuis 2025. Ces audits chiffrent les travaux étape par étape. Nous avons repris ceux du secteur pour donner des coûts réels, pas des moyennes nationales.
| Travaux pour une maison | Coût médian au m² | Pour 100 m² | Audits |
|---|---|---|---|
| F-G → E | 294 € | 29 400 € | 1296 |
| F-G → D | 326 € | 32 600 € | 1284 |
| F-G → C | 470 € | 47 000 € | 1257 |
| E → D | 258 € | 25 800 € | 615 |
| E → C | 266 € | 26 600 € | 614 |
| Appartement F-G → D | 191 € | 12 415 € (65 m²) | 63 |
Avant aides, une rénovation énergétique rapporte à la revente une partie seulement de son coût. Elle devient rentable avec les aides (MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur pour les logements E, F ou G), ou quand on garde le bien pour le louer : un logement classé G ne peut plus être loué depuis 2025, et ce sera le cas des F en 2028. Pour vendre en l'état, l'audit permet au contraire de chiffrer précisément la décote.
Part des audits qui prévoient chaque poste dans les étapes menant à la classe D. Un audit en combine généralement plusieurs.
Économie médiane : 2 206 € par an, pour une consommation d'énergie réduite de 59 %. Avec 32 200 € de travaux médians, l'économie rembourse les travaux en 15 ans environ, avant aides.
Facture conventionnelle calculée par l'auditeur (méthode DPE, usage standard), médiane de 1 309 audits. La facture réelle dépend de l'occupation et des prix de l'énergie.
Part des maisons F ou G dont l'isolation est jugée insuffisante par l'auditeur.
Chauffage principal : fioul 42 %, gaz 25 %, électricité 19 %, bois 10 %.
Sources : audits énergétiques réglementaires de l'ADEME (scénario principal, coût cumulé jusqu'à la classe visée, estimation de l'auditeur avant aides) pour le secteur de Vichy ; gain de valeur calculé sur le prix médian des maisons du secteur sur les deux dernières années (1 662 €/m²) et les écarts DPE mesurés sur les ventes.
Acheter un appartement à rénover, le remettre aux normes, le louer et en confier la gestion. Le calculateur part des prix de vente réels et des loyers de marché de la ville ; ajustez chaque ligne.
Loyer d'annonce charges comprises, avant vacance locative et impôts. Ce sont des repères : chaque bien se chiffre sur devis.
Je vous aide à choisir le bien à partir des ventes réelles du quartier, à faire chiffrer les travaux, puis je trouve et installe le locataire. La gestion du bail est ensuite confiée à mon partenaire Ma Gestion Locative.
Ville Action Cœur de Ville, en zone B2. Un particulier qui achète un logement ancien et y consacre au moins 25 % du coût total en travaux, puis le loue nu 6, 9 ou 12 ans, obtient une réduction d'impôt de 12, 18 ou 21 %. Le loyer est plafonné : 10,26 €/m² en 2026 avant coefficient de surface, soit environ 517 € hors charges pour un T2 de 45 m². Dispositif ouvert jusqu'au 31 décembre 2027 ; une prolongation jusqu'en 2030 est en discussion au Parlement.
Avant tout projet de travaux, de division ou de changement de destination, trois documents décident : le plan local d'urbanisme, le secteur patrimonial et le plan de prévention des risques.
Source : Vichy Communauté, PLU des communes ; Géoportail de l'urbanisme.
Source : Ville de Vichy, protection du patrimoine.
Source : Vichy Communauté, Maison de l'habitat ; ANIL.
Les repères généraux du Code de l'urbanisme. Votre PLU peut être plus strict : le service urbanisme de la mairie confirme toujours avant le dépôt.
| Projet | Autorisation | Repère |
|---|---|---|
| Cloison, création de pièce à l'intérieur | Aucune | Sauf si la façade change ou si le bien est en secteur protégé. En copropriété, l'assemblée peut devoir voter si les parties communes sont touchées. |
| Fenêtre de toit, modification de façade | Déclaration préalable | Tout changement d'aspect extérieur. |
| Extension en zone urbaine d'un PLU | DP jusqu'à 40 m² Permis au-delà | Permis et architecte dès que la surface totale dépasse 150 m² après travaux, même sous 40 m². |
| Extension hors zone urbaine ou sans PLU | DP de 5 à 20 m² Permis au-delà | Même seuil de 150 m² pour l'architecte. |
| Changement de destination (garage, commerce → logement) | Déclaration préalable ou permis | Permis si la façade ou les structures porteuses sont modifiées. |
| Division d'un terrain pour bâtir | Déclaration préalable ou permis d'aménager | Permis d'aménager si des voies ou espaces communs sont créés, ou en secteur protégé. |
Délai de recours des tiers : deux mois à compter de l'affichage de l'autorisation sur le terrain. Attendez la fin de ce délai avant de vendre un bien dont la valeur dépend de l'autorisation.
Elles s'ajoutent aux aides nationales (MaPrimeRénov', certificats d'économies d'énergie) et ne se cumulent pas toujours entre elles. Ne commencez jamais les travaux avant l'accord.
Source : ANIL, aide au ravalement de façade (à jour juillet 2026).
Source : ANIL (2026).
Source : ANIL (2026).
Source : ANIL, aides locales aux travaux, fiches à jour en 2026, et sites des collectivités. Montants indicatifs : enveloppes limitées, règlements renouvelés chaque année. Pour un conseil gratuit : France Rénov' et l'ADIL de l'Allier.
Le Denormandie s'adresse aux particuliers qui achètent un logement ancien à rénover, ou un local à transformer en logement, dans une ville éligible, puis le louent nu pendant 6, 9 ou 12 ans. Montluçon, Vichy et Moulins sont des villes Action Cœur de Ville : toute la commune est concernée. Le dispositif est ouvert jusqu'au 31 décembre 2027.
| Durée de location | Réduction totale | Par an |
|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 2 % |
| 9 ans | 18 % | 2 % |
| 12 ans | 21 % | 2 % puis 1 % |
Calculée sur le coût total de l'opération, dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 € par m² habitable. Un engagement de 6 ans peut être prolongé deux fois de 3 ans, un engagement de 9 ans une fois de 3 ans.
| Ressources du locataire, zones B2 et C | Plafond 2026 |
|---|---|
| Personne seule | 32 530 € |
| Couple | 43 439 € |
| + 1 personne à charge | 52 239 € |
| + 2 personnes à charge | 63 066 € |
| + 3 personnes à charge | 74 189 € |
| + 4 personnes à charge | 83 611 € |
Revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année. Plafond de loyer 2026 en zones B2 et C : 10,26 € par m² et par mois hors charges, multiplié par un coefficient de surface (0,7 + 19 ÷ surface, au maximum 1,2).
Estimation indicative. La réduction ne peut pas dépasser l'impôt dû et entre dans le plafonnement global des niches fiscales (10 000 € par an). Faites valider votre opération par un notaire ou un conseiller fiscal.
Si votre bien est à rénover, il entre dans la cible des investisseurs Denormandie. Mettre en avant l'éligibilité, un devis de travaux et le loyer plafond possible aide un acheteur à se décider sans que vous ayez à faire les travaux vous-même.
Un rez-de-chaussée commercial ou un garage transformé en logement est éligible. Selon la ville, cela peut se cumuler avec une aide locale à la remise sur le marché des logements vacants : voyez la rubrique Aides, sous réserve des règlements de chaque aide.
Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l'Assemblée a adopté des amendements au projet de loi de finances 2027 pour prolonger le Denormandie jusqu'au 31 décembre 2030. Ce n'est pas encore voté : la date du 31 décembre 2027 reste celle de la loi.
Sources : Service-Public.fr (fiche F35011, mise à jour du 11 mars 2026), BOFiP plafonds 2026, zonage ABC en vigueur depuis le 26 juin 2026 (data.gouv.fr), loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, Immo Matin du 12 octobre 2026.
La valorisation se calcule en net : ce que vous gagnez au prix de vente, moins les travaux, les frais, les impôts et le temps. Trois points à vérifier avant tout devis.
La vente de votre résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value. Une résidence secondaire ou un bien locatif est imposé, avec des abattements selon la durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans.
Les travaux réalisés par des entreprises, factures à l'appui, viennent réduire la plus-value imposable.
Acheter, rénover et revendre plusieurs biens en peu de temps peut amener l'administration à vous considérer comme marchand de biens, avec une fiscalité professionnelle. Une opération ponctuelle sur votre propre bien n'est pas concernée.
En cas de doute, un notaire ou un expert-comptable tranche avant la vente.
Repérage amiante avant travaux si le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997. Plomb à surveiller avant 1949. Installation électrique de plus de 15 ans : diagnostic obligatoire à la vente.
Demandez trois devis sur le même descriptif, vérifiez l'assurance décennale de chaque artisan, ne versez qu'un acompte limité et faites un procès-verbal de réception.
Une fois le bien valorisé, deux chemins : le vendre au meilleur prix que le marché accepte, ou le louer. Je vous accompagne sur les deux, avec les mêmes outils de présentation.
Le mandat de vente du réseau agence.immo, pensé pour confronter votre bien au marché réel plutôt qu'à une estimation sur le papier.
Forfait de mise en vente : 5 990 € TTC, quel que soit le prix de vente, à la charge du vendeur. Payable uniquement si la vente se fait, à la signature de l'acte chez le notaire. Rien à payer avant, rien à payer si le bien ne se vend pas. Vente à terme ou en viager : honoraires de 10 % TTC du prix de vente, selon le barème agence.immo.
Plus de 40 portails nationaux et internationaux, dont SeLoger, Leboncoin, Logic-Immo, Bien'ici, Le Figaro Immobilier et Green Acres, les sites du réseau et ses alertes e-mail. Chaque bien a aussi sa vidéo publiée sur Facebook et YouTube.
Des photos soignées, lumineuses et cadrées pour les portails, et une courte vidéo de présentation du bien. Ce sont elles qui décident un acheteur à appeler pour une visite.
Après une valorisation, elles montrent le résultat : la pièce créée, la cuisine refaite, le jardin redessiné.
Je réalise moi-même la captation à 360°. L'acheteur ou le futur locataire parcourt le logement pièce par pièce depuis chez lui, avant de se déplacer.
Les visites physiques se font alors avec des personnes qui connaissent déjà le bien et l'ont choisi.
Je m'occupe de la mise en location : annonce avec photos et visite 3D, diffusion, visites, vérification des dossiers et choix du locataire avec vous.
Pour un investissement Denormandie, je vérifie que le loyer et les ressources du locataire respectent les plafonds de la zone (B2 à Montluçon et Vichy, C à Moulins).
Pour la gestion au quotidien, je travaille en partenariat avec Ma Gestion Locative (MGL). Je trouve et installe le locataire, MGL prend le relais pour la gestion du bail.
Vous gardez un interlocuteur local, et un gestionnaire spécialisé pour le suivi.
Vous préférez vendre entre particuliers ou trouver votre locataire seul : c'est votre droit. Je peux quand même vous apporter ce qui fait la différence sur une annonce, sans aucun engagement de vente ni de mandat.
Les acheteurs et locataires qui ont déjà parcouru la visite virtuelle se déplacent en connaissant le bien. Vous faites moins de visites inutiles.
Exemple réel Visite virtuelle : F3 Art Déco, rue Marx Dormoy, Montluçon 83 m² au 3e étage, parquet de 1904, bow-window. Bien vendu. Ouvrir la visite →10 à 20 photos et une visite virtuelle 360°. Déplacement inclus jusqu'à 30 km de Montluçon.
Au-delà de 30 km : forfait déplacement de 50 € TTC.
Réserver une séanceAvant de lancer des travaux, il faut comparer deux prix : celui de votre bien en l'état, et celui qu'il pourrait atteindre une fois valorisé, travaux, délais et impôts déduits. Je fais cette comparaison avec vous, à partir des ventes réellement enregistrées dans votre secteur et des règles d'urbanisme de votre commune.
Pour le secteur de Montluçon, une autre estimation en ligne : estimation-montlucon.fr
Conseiller immobilier, 5 Ter rue Notre Dame, 03100 Montluçon. Téléphone : 06 01 71 39 91. E-mail : f.riot@agence.immo.
Directeur de la publication : Frédéric Riot.
Les mandats de vente et de location sont conclus au nom de la SARL Agencimmo.com (agence.immo), au capital de 100 000 €, 8 rue de Balzac, 37000 Tours. SIRET 793 466 996 00014, TVA FR48 793466996.
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