Les règles qui valent partout en France. Votre PLU ou votre situation peuvent les préciser : la mairie et votre notaire confirment toujours.
Les repères généraux du Code de l'urbanisme. Votre PLU peut être plus strict : le service urbanisme de la mairie confirme toujours avant le dépôt.
| Projet | Autorisation | Repère |
|---|---|---|
| Cloison, création de pièce à l'intérieur | Aucune | Sauf si la façade change ou si le bien est en secteur protégé. En copropriété, l'assemblée peut devoir voter si les parties communes sont touchées. |
| Fenêtre de toit, modification de façade | Déclaration préalable | Tout changement d'aspect extérieur. |
| Extension en zone urbaine d'un PLU | DP jusqu'à 40 m² Permis au-delà | Permis et architecte dès que la surface totale dépasse 150 m² après travaux, même sous 40 m². |
| Extension hors zone urbaine ou sans PLU | DP de 5 à 20 m² Permis au-delà | Même seuil de 150 m² pour l'architecte. |
| Changement de destination (garage, commerce → logement) | Déclaration préalable ou permis | Permis si la façade ou les structures porteuses sont modifiées. |
| Division d'un terrain pour bâtir | Déclaration préalable ou permis d'aménager | Permis d'aménager si des voies ou espaces communs sont créés, ou en secteur protégé. |
Délai de recours des tiers : deux mois à compter de l'affichage de l'autorisation sur le terrain. Attendez la fin de ce délai avant de vendre un bien dont la valeur dépend de l'autorisation.
La valorisation se calcule en net : ce que vous gagnez au prix de vente, moins les travaux, les frais, les impôts et le temps. Trois points à vérifier avant tout devis.
La vente de votre résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value. Une résidence secondaire ou un bien locatif est imposé, avec des abattements selon la durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans.
Les travaux réalisés par des entreprises, factures à l'appui, viennent réduire la plus-value imposable.
Acheter, rénover et revendre plusieurs biens en peu de temps peut amener l'administration à vous considérer comme marchand de biens, avec une fiscalité professionnelle. Une opération ponctuelle sur votre propre bien n'est pas concernée.
En cas de doute, un notaire ou un expert-comptable tranche avant la vente.
Repérage amiante avant travaux si le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997. Plomb à surveiller avant 1949. Installation électrique de plus de 15 ans : diagnostic obligatoire à la vente.
Demandez trois devis sur le même descriptif, vérifiez l'assurance décennale de chaque artisan, ne versez qu'un acompte limité et faites un procès-verbal de réception.
Conseiller immobilier, 5 Ter rue Notre Dame, 03100 Montluçon. Téléphone : 06 01 71 39 91. E-mail : contact@allier.immo.
Directeur de la publication : Frédéric Riot.
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