Le principe
Le principeUn bouquet, puis une rente à vie
- Le bouquet est versé comptant à la signature. Il est librement négocié, souvent autour de 15 à 30 % de la valeur.
- La rente est versée chaque mois au vendeur (le crédirentier) jusqu'à son décès. Elle est en général indexée chaque année.
- Le prix total n'est donc pas connu à l'avance : il dépend de la durée de vie du vendeur. C'est l'aléa, qui fait du viager un contrat à part.
Deux formesOccupé ou libre
- Occupé : le vendeur continue d'habiter le bien, grâce à un droit d'usage et d'habitation ou un usufruit. La valeur de ce droit est retirée du prix. C'est la forme la plus courante.
- Libre : l'acheteur dispose du bien dès la signature, pour l'habiter ou le louer. Le prix porte sur la valeur entière, la rente est plus élevée.
- Avec deux vendeurs, un couple par exemple, la rente est en général réversible : elle continue jusqu'au décès du second.
Le calculComment on fixe bouquet et rente
- On part de la valeur du bien libre, estimée sur les ventes comparables.
- En viager occupé, on retire la valeur du droit d'occupation : le loyer que le bien rapporterait, sur l'espérance de vie du vendeur.
- Le bouquet est déduit, le solde est converti en rente selon l'espérance de vie du vendeur et un taux d'actualisation.
Simulateur : bouquet, rente et coût probable
Simulateur Exemple
Loyer : le loyer de marché du bien s'il était loué (la page de la commune donne le loyer au m²). Par défaut, 4 % de la valeur par an.
- Espérance de vie
- Valeur du droit d'occupation
- Valeur occupée
- Bouquet à la signature
- Rente viagère
- Coût total si le vendeur vit son espérance de vie
- Le total versé dépasse la valeur libre
Résultat indicatif. Espérance de vie calculée sur les tables de mortalité de la France 2018-2020 (ensemble de la population, d'après l'INSEE, Human Life-Table Database). Les vendeurs en viager vivent en moyenne plus longtemps que l'ensemble de la population : les barèmes professionnels en tiennent compte, et le montant définitif se fixe avec le notaire ou un expert en viager.
Pour l'acheteur : avantages et risques
AvantagesAcheter sous la valeur, sans tout emprunter
- En viager occupé, la valeur du droit d'occupation est retirée du prix : on achète nettement en dessous de la valeur libre.
- Seul le bouquet se finance d'un coup, comptant ou à crédit ; la rente se paie au fil des mois, sans intérêts bancaires.
- Le bien vous appartient dès la signature : il entre dans votre patrimoine et peut être revendu, occupé, avec la rente.
RisquesL'aléa joue dans les deux sens
- Si le vendeur vit longtemps, le total versé peut dépasser la valeur du bien : le simulateur indique à partir de quand.
- En viager occupé, vous n'utilisez pas le bien tant que le vendeur l'occupe ; vous payez en général la taxe foncière et les grosses réparations.
- Si vous décédez avant le vendeur, vos héritiers reprennent la rente : une assurance peut couvrir ce cas.
ImpayésLa rente est garantie par le bien
- L'acte prévoit en général une clause résolutoire : en cas d'impayés, la vente peut être annulée, le vendeur reprend son bien et garde le plus souvent le bouquet et les rentes déjà versées.
- Le vendeur bénéficie aussi du privilège du vendeur inscrit par le notaire.
- Avant de signer, vérifiez que la rente reste supportable dans la durée, indexation comprise.
Ce que dit la loi
Code civilUn contrat aléatoire, encadré
- Le viager est une rente viagère, régie par les articles 1968 à 1983 du Code civil.
- Le contrat est nul si le vendeur était déjà décédé le jour de la signature (article 1974), ou s'il décède dans les vingt jours d'une maladie dont il était atteint à la signature (article 1975).
- Sans véritable aléa, par exemple une rente inférieure à ce que le bien rapporte, ou un vendeur dont l'acheteur connaissait la fin proche, le juge peut annuler la vente.
ChargesQui paie quoi
- La répartition est fixée par l'acte de vente.
- En général : grosses réparations (article 606 du Code civil) et taxe foncière pour l'acheteur ; entretien courant et charges d'occupation pour le vendeur.
- Le diagnostic complet du bien (DPE, état des risques, amiante, plomb selon l'âge) est fourni comme pour toute vente.
FiscalitéCôté acheteur
- Les droits de mutation (frais de notaire) se calculent sur le prix : le bouquet plus la valeur de la rente.
- La rente n'est pas déductible pour l'acheteur s'il achète pour lui ; elle est imposée en partie chez le vendeur, selon son âge.
- En cas de mise en location d'un viager libre, les loyers sont imposés normalement.
Viager ou vente à terme ?
La vente à terme ressemble au viager, sans l'aléa : le prix et la durée des mensualités sont fixés dès le départ, et si le vendeur décède, ses héritiers continuent de les percevoir. Elle convient à l'acheteur qui veut un coût connu ; le viager, à celui qui accepte l'incertitude en échange d'une décote. La vente à terme, avec son simulateur →
Trouver un viager
Les viagers sont rares et beaucoup ne passent jamais sur les grands portails : ils se négocient par les notaires, les agences et le bouche-à-oreille. Nous les cherchons pour vous, partout en France, avec les agences du secteur, sous mandat de recherche : vous décrivez le bien, la ville et votre budget de bouquet et de rente, nous vous présentons les biens qui correspondent et nous vérifions le calcul avant toute offre.