Maisons selon la surface
2021 à 2025| €/m² | prix médian | ventes | |
|---|---|---|---|
| moins de 80 m² | 7 445 € | 375 000 € | 33 |
| 80 à 110 m² | 7 618 € | 687 500 € | 30 |
| 110 à 150 m² | 6 431 € | 752 000 € | 15 |
| plus de 150 m² | 4 808 € | 810 000 € | 5 |
Gentilly compte 19 963 habitants. Une maison s'y vend 6 536 €/m² en médiane, un appartement 5 676 €/m². Prix, terrains, diagnostics énergétiques et règles d'urbanisme, d'après les ventes notariées et les données publiques.
Un seul interlocuteur pour toute votre recherche. Nous travaillons avec les agences du secteur et avec les vendeurs particuliers : nous suivons tous les biens à vendre et demandons aux agences ceux qui ne sont pas encore en ligne. Plus besoin d'appeler chaque agence une par une. Et si vous le voulez, nous contactons pour vous le vendeur ou l'agence qui vend le bien. Nous vous représentons : visite, questions sur le bien, offre et négociation, avec les ventes voisines et le coût des travaux comme arguments. Bien vendu par une agence : ses honoraires sont partagés avec nous, vous ne payez rien de plus. Bien vendu par un particulier : notre barème, seulement si vous achetez. Décrire mon projet →
Voir aussi : toutes les communes
Comparé aux ventes voisines du même type et de surface proche, avec l'effet de sa classe énergétique et le coût réel des travaux pour l'améliorer.
14 ventes de maisons de surface proche signées depuis juin 2024, dans un rayon de 400 m autour d'un point situé au centre de votre rue. Prix ramenés au niveau de 2025 avec l'indice départemental des prix des logements anciens (Fonciris). Fourchette entre le premier et le troisième quartile des prix au m², pondérés par la distance, la surface, le nombre de pièces et la date de vente.
Financé à 100 % sur 20 ans, 77 000 € coûtaient 356 € par mois au taux de fin 2021 (1,1 %), contre 441 € aujourd'hui (3,4 %), soit +24 %. Avec la mensualité de 2021, un acheteur ne peut plus financer que 62 000 €.
Votre bien Ventes comparables · cercles tous les 100 m
| Date | Adresse | Surface | Pièces | Terrain | Prix | €/m² | DPE | Distance |
|---|
Prix depuis 2021, biens les plus recherchés, détail des ventes, rues, règles d'urbanisme et potentiel des parcelles de la commune, d'après les ventes notariées et les données publiques.
À Gentilly, une maison s'est vendue 6 536 €/m² en médiane en 2024 et 2025, soit environ 595 000 € pour une maison, et un appartement 5 676 €/m². Le prix des maisons a baissé de 8 % par rapport à 2021-2022. C'est l'une des communes les plus chères du Val-de-Marne parmi celles que nous analysons (10e sur 42). Les acheteurs y achètent surtout les T2 (32 %), les T3 (27 %) et les studios et T1 (19 %). Il s'y vend environ 121 maisons et appartements par an. Le cadastre et le plan d'urbanisme font ressortir 20 terrains nus constructibles. La commune compte environ 10 290 logements, dont 7 % de maisons ; 31 % datent d'avant 1946 et 28 % d'après 1990. Les prix dans l'ensemble du Val-de-Marne →
31 ventes en 2024 et 2025
274 ventes en 2024 et 2025
ventes de 2021 à 2025
2024-2025 comparé à 2021-2022
6,1 pour 1 000 habitants
des diagnostics réalisés depuis 2021
appartement, charges comprises (carte des loyers 2025)
Les ventes des deux dernières années montrent ce que les acheteurs achètent vraiment à Gentilly : en tête, les T2 (32 %), les T3 (27 %) et les studios et T1 (19 %). Pour un acheteur, ce sont les biens les plus disputés ; pour un investisseur, les plus faciles à revendre.
| Type de bien | part des ventes | surface | prix | €/m² | terrain |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartement T2 | 32 % | 40 m² | 225 000 € | 5 964 € | – |
| Appartement T3 | 27 % | 61 m² | 321 000 € | 5 248 € | – |
| Studio ou T1 | 19 % | 27 m² | 170 000 € | 6 003 € | – |
| Appartement T4 ou plus | 11 % | 85 m² | 444 000 € | 5 428 € | – |
| Maison de 4 pièces | 5 % | 96 m² | 595 000 € | 5 949 € | 140 m² |
| Maison de 3 pièces ou moins | 2 % | 56 m² | 385 000 € | 7 076 € | 110 m² |
| Maison de 5 pièces | 2 % | 100 m² | 662 000 € | 6 666 € | 210 m² |
| Maison de 6 pièces ou plus | 1 % | 99 m² | 758 000 € | 7 680 € | 160 m² |
249 ventes de maisons et d'appartements dont le nombre de pièces est connu ; valeurs médianes. Ventes notariées (DVF), rue sans numéro.
| €/m² | prix médian | ventes | |
|---|---|---|---|
| moins de 80 m² | 7 445 € | 375 000 € | 33 |
| 80 à 110 m² | 7 618 € | 687 500 € | 30 |
| 110 à 150 m² | 6 431 € | 752 000 € | 15 |
| plus de 150 m² | 4 808 € | 810 000 € | 5 |
| Terrain | prix | ventes |
|---|---|---|
| moins de 600 m² | 697 580 € | 43 |
| 600 à 1 200 m² | – | 0 |
| 1 200 à 2 500 m² | – | 0 |
| plus de 2 500 m² | – | 0 |
Les grands terrains sont souvent plus loin du centre : l'écart mêle surface et emplacement.
| €/m² | ventes | |
|---|---|---|
| moins de 35 m² | 6 541 € | 212 |
| 35 à 55 m² | 5 930 € | 191 |
| 55 à 80 m² | 5 635 € | 167 |
| plus de 80 m² | 5 568 € | 63 |
| Rue | €/m² | ventes |
|---|---|---|
| Imp Auguste Blanqui | 8 609 € | 5 |
| Rue Henri Kleynhoff | 8 518 € | 6 |
| Rue Louis Gaillet | 7 040 € | 8 |
| Rue Des Aqueducs | 6 983 € | 33 |
| Rue Lafouge | 6 941 € | 17 |
| Rue | €/m² | ventes |
|---|---|---|
| Rue Romain Rolland | 5 015 € | 6 |
| Rue Emile Bougard | 4 940 € | 15 |
| Rue Lecocq | 4 833 € | 9 |
Rues d'au moins 5 ventes de 2021 à 2025.
Nous avons passé au crible chaque parcelle de Gentilly : zone du document d'urbanisme, surface, bâtiments, façade sur la rue et diagnostics énergétiques.
parcelles bâties avec au moins 30 m sur la rue et 500 m² libres
500 m² libres à l'arrière, accès de 3,50 m possible
plus de 2 500 m² libres : plusieurs lots possibles
parcelles sans bâti en zone résidentielle
DPE réalisés depuis 2021, rattachés à leur parcelle
Premier tri automatique, d'après le cadastre (Parcellaire Express), les bâtiments de la BD TOPO et les zones du Géoportail de l'urbanisme : le règlement de la zone, l'accès, les réseaux, un éventuel règlement de lotissement et les parcelles voisines du même propriétaire décident ensuite. Détacher un terrain : la méthode →
Le Kremlin-Bicêtre · Arcueil · Cachan · Villejuif · Ivry-sur-Seine · L'Haÿ-les-Roses · Vitry-sur-Seine · Chevilly-Larue · Charenton-le-Pont · Alfortville · Saint-Maurice · Saint-Mandé
Âge, matériaux, logements vides, logement social et sol : le parc de la commune, bâtiment par bâtiment, pour savoir ce que l'on visitera.
dont 7 % en maisons individuelles
année de construction médiane
du parc privé, dont 2 % vides depuis plus de 2 ans (1er janvier 2025)
des logements, d'après le répertoire des bailleurs sociaux
9 ventes d'immeubles ou de lots de plusieurs logements vendus ensemble, de 2021 à 2025. Prix médian : 970 000 € pour 5 logements et 158 m² habitables, soit 7 700 €/m² et 297 000 € par logement.
5 comprenaient aussi un local commercial ou d'activité ; 6 ont été vendus d'un bloc, sans lots de copropriété.
Ventes notariées (DVF) d'au moins 3 appartements, ou de 2 appartements et un local, en un seul prix, sans maison. Prix et surfaces tels qu'enregistrés ; la surface ne compte que les logements.
Part des logements selon l'année de construction du bâtiment.
Matériau principal des murs déclaré aux impôts. Les maisons mixtes (pierre et brique, par exemple) comptent dans le premier matériau noble cité.
À Gentilly, 145 logements privés sont vides depuis plus de deux ans. Derrière ces chiffres, il y a souvent une situation qui bloque :
Les chiffres de la vacance à Gentilly, année par année →
Je travaille avec des acheteurs qui recherchent ces biens, y compris à rénover : particuliers, investisseurs, marchands de biens. Je vous donne une estimation fondée sur les ventes réelles du quartier et le coût des travaux, puis une solution adaptée : une vente à un acheteur en recherche (méthode MandaO : ce sont les offres des acheteurs qui fixent le prix), une vente à terme ou en viager, ou une remise en location avec une gestion confiée à Ma Gestion Locative.
21 % des logements datent de 2006 ou après : une offre récente, mieux isolée, qui tire les prix vers le haut.
Source : Base de données nationale des bâtiments (BDNB) du CSTB, millésime 2026-02.b, Licence Ouverte. Elle croise les fichiers fonciers, les DPE de l'ADEME, le répertoire des logements sociaux et Géorisques. Logements vacants : LOVAC (DGFiP, Cerema, ministère de la Transition écologique), parc privé au 1er janvier 2025. Chiffres arrondis.
Quand les taux montent, chaque mensualité finance moins de mètres carrés. Les acheteurs se raréfient, les ventes reculent et les prix cessent de monter. Voici ce que montrent les chiffres de la Banque centrale européenne et les ventes de Gentilly.
La BCE a relevé ses trois taux directeurs de 0,25 point le 10 septembre 2026. Les banques répercutent : le taux moyen des crédits immobiliers atteint 3,40 % en septembre (+0,09 point en un mois) et les barèmes à 20 ans dépassent 3,60 % en octobre. Prochaine réunion de la BCE le 29 octobre 2026.
Sources : Banque centrale européenne (Euribor 3 et 12 mois, moyennes mensuelles jusqu'en septembre 2026 ; coût d'emprunt des ménages pour l'achat d'un logement en France, nouveaux crédits) ; DVF, ventes de maisons et d'appartements de la commune, médiane par année quand au moins 6 ventes sont disponibles.
Quand les banques prêtent à plus de 3 %, deux leviers aident un acheteur à financer un bien : faire jouer la concurrence entre banques avec un courtier, ou se passer de banque avec une vente à terme, où le vendeur fait lui-même crédit à l'acheteur.
Un courtier compare les offres de nombreuses banques et négocie le taux, l'assurance emprunteur et les frais de dossier. Je travaille avec un courtier Pretto (société Finspot, ORIAS n° 17000916) : honoraires de 1 890 € + 0,3 % du montant emprunté pour un dossier classique, payés uniquement si le prêt est signé.
Transparence : je peux être rémunéré par Pretto pour la mise en relation.
Les mêmes techniques ne paient pas partout. Chaque carte affiche ce que montrent les ventes du secteur.
Cochez ce qui décrit votre bien. La liste des pistes se met à jour avec les pistes à étudier. C'est un premier tri, pas une étude : le PLU, la copropriété et l'état du bâti décident ensuite.
Cochez au moins une case pour voir les techniques qui s'appliquent.
Les repères qui valent partout, réunis sur des pages de référence.
Depuis 2023, un audit énergétique est obligatoire pour vendre une maison classée F ou G, puis E depuis 2025. Ces audits chiffrent les travaux étape par étape. Nous avons repris ceux du secteur pour donner des coûts réels, pas des moyennes nationales.
| Travaux pour une maison | Coût médian au m² | Pour 100 m² | Audits |
|---|---|---|---|
| F-G → E | 261 € | 26 100 € | 710 |
| F-G → D | 286 € | 28 600 € | 704 |
| F-G → C | 404 € | 40 400 € | 685 |
| E → D | 243 € | 24 300 € | 402 |
| E → C | 262 € | 26 200 € | 401 |
| Appartement F-G → D | 251 € | 16 315 € (65 m²) | 27 |
Part des audits qui prévoient chaque poste dans les étapes menant à la classe D. Un audit en combine généralement plusieurs.
Économie médiane : 1 900 € par an, pour une consommation d'énergie réduite de 61 %. Avec 25 600 € de travaux médians, l'économie rembourse les travaux en 13 ans environ, avant aides.
Facture conventionnelle calculée par l'auditeur (méthode DPE, usage standard), médiane de 925 audits. La facture réelle dépend de l'occupation et des prix de l'énergie.
Part des maisons F ou G dont l'isolation est jugée insuffisante par l'auditeur.
Chauffage principal : gaz 53 %, fioul 21 %, électricité 18 %, bois 7 %.
Acheter un appartement à rénover, le remettre aux normes, le louer et en confier la gestion. Le calculateur part des prix de vente réels et des loyers de marché de la ville ; ajustez chaque ligne.
Loyer d'annonce charges comprises, avant vacance locative et impôts. Ce sont des repères : chaque bien se chiffre sur devis.
Je vous aide à choisir le bien à partir des ventes réelles du quartier, à faire chiffrer les travaux, puis je trouve et installe le locataire. La gestion du bail est ensuite confiée à mon partenaire Ma Gestion Locative.
Avant tout projet de travaux, de division ou de changement de destination, trois documents décident : le plan local d'urbanisme, le secteur patrimonial et le plan de prévention des risques.
Elles s'ajoutent aux aides nationales (MaPrimeRénov', certificats d'économies d'énergie) et ne se cumulent pas toujours entre elles. Ne commencez jamais les travaux avant l'accord.
Source : ANIL, aides locales aux travaux, fiches à jour en 2026, et sites des collectivités. Montants indicatifs : enveloppes limitées, règlements renouvelés chaque année. Pour un conseil gratuit : France Rénov' et l'ADIL du Val-de-Marne.
Le Denormandie s'adresse aux particuliers qui achètent un logement ancien à rénover, ou un local à transformer en logement, dans une ville éligible, puis le louent nu pendant 6, 9 ou 12 ans. Gentilly ne fait pas partie des communes éligibles à ce jour : le dispositif est réservé aux villes Action Cœur de Ville et aux communes signataires d'une opération de revitalisation de territoire (ORT). Les règles ci-dessous valent pour une commune voisine éligible. Le dispositif est ouvert jusqu'au 31 décembre 2027.
| Durée de location | Réduction totale | Par an |
|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 2 % |
| 9 ans | 18 % | 2 % |
| 12 ans | 21 % | 2 % puis 1 % |
Calculée sur le coût total de l'opération, dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 € par m² habitable. Un engagement de 6 ans peut être prolongé deux fois de 3 ans, un engagement de 9 ans une fois de 3 ans.
| Ressources du locataire, zones B2 et C | Plafond 2026 |
|---|---|
| Personne seule | 32 530 € |
| Couple | 43 439 € |
| + 1 personne à charge | 52 239 € |
| + 2 personnes à charge | 63 066 € |
| + 3 personnes à charge | 74 189 € |
| + 4 personnes à charge | 83 611 € |
Revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année. Plafond de loyer 2026 en zones B2 et C : 10,26 € par m² et par mois hors charges, multiplié par un coefficient de surface (0,7 + 19 ÷ surface, au maximum 1,2).
Estimation indicative. La réduction ne peut pas dépasser l'impôt dû et entre dans le plafonnement global des niches fiscales (10 000 € par an). Faites valider votre opération par un notaire ou un conseiller fiscal.
Si votre bien est à rénover, il entre dans la cible des investisseurs Denormandie. Mettre en avant l'éligibilité, un devis de travaux et le loyer plafond possible aide un acheteur à se décider sans que vous ayez à faire les travaux vous-même.
Un rez-de-chaussée commercial ou un garage transformé en logement est éligible. Selon la ville, cela peut se cumuler avec une aide locale à la remise sur le marché des logements vacants : voyez la rubrique Aides, sous réserve des règlements de chaque aide.
Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l'Assemblée a adopté des amendements au projet de loi de finances 2027 pour prolonger le Denormandie jusqu'au 31 décembre 2030. Ce n'est pas encore voté : la date du 31 décembre 2027 reste celle de la loi.
Sources : Service-Public.fr (fiche F35011, mise à jour du 11 mars 2026), BOFiP plafonds 2026, zonage ABC en vigueur depuis le 26 juin 2026 (data.gouv.fr), loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, Immo Matin du 12 octobre 2026.
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Bien vendu par une agence : ce sont ses honoraires, partagés avec nous, qui s'appliquent ; vous ne payez rien de plus. Bien vendu entre particuliers : honoraires TTC à la charge de l'acquéreur, calculés sur le prix net vendeur, hors frais de notaire, payables à la signature de l'acte.
| Prix d'achat | Honoraires TTC |
|---|---|
| Prix d'achat inférieur à 100 000 € | 6 900 € TTC |
| Inférieur à 200 000 € | 7 900 € TTC |
| De 200 000 à 300 000 € | 6 % TTC |
| De 300 001 à 1 000 000 € | 5 % TTC |
| De 1 000 001 à 2 000 000 € | 4 % TTC |
| Au-delà de 2 000 000 € | 3 % TTC |
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Pour un investissement Denormandie, le loyer et les ressources du locataire sont vérifiés au regard des plafonds de la zone.
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